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Em nossa cidade, o mercado imobiliário vem sendo surpreendido com a cobrança de valores astronômicos a título de ITBI, uma forma encontrada pela municipalidade para aumentar injustamente a arrecadação.

Não vamos falar na recente majoração da alíquota do imposto de 2,5 para 3%, uma verdadeira aberração jurídica engendrada pelo Prefeito e avalizada pela Câmara dos Vereadores.

Um verdadeiro absurdo, apesar de ser legal e constitucional, já que sua tramitação e votação atenderam aos preceitos contidos tanto na legislação constitucional quanto na ordinária.

Além disto, assistimos a uma verdadeira máquina arrecadadora em ação, consolidada em duas práticas da municipalidade: primeiro, fazer a avaliação dos imóveis sob negociação por valores acima dos reais; segundo, fazer a avaliação de imóveis em construção como se estivessem prontos, numa flagrante aplicação incorreta de dispositivo da legislação específica.

No primeiro caso, a municipalidade simplesmente “aumenta” o valor dos imóveis que são submetidos à avaliação para apuração do imposto, aumentando via de regra o imposto pago. Imposto este que já é absurdo, considerando uma alíquota de 3%.

A Prefeitura adota esta política pelo simples fato de que a maioria das pessoas não questiona, pensando que isto poderá atrasar a conclusão do negócio, sem ter conhecimento do fato de que, mesmo depois de quitado o imposto e concluída a negociação, pode fazer o pedido de revisão, a reclamação administrativa, além de recorrer ao Poder Judiciário para levar a avaliação ao valor real e reaver o que tiver pago a maior – injusta e ilegalmente.

Já no segundo caso, a situação é ainda pior, pois prevendo a legislação específica que nos casos de compra de imóvel pronto para entrega futura o imposto deverá ser cobrado como se pronto estivesse o imóvel, a Prefeitura se utiliza do dispositivo legal em todos os casos em que há projeto aprovado ou exista processo tramitando para aprovação.

É bem verdade que, nos casos em que se aplica o dispositivo, o imposto deverá ser pago levando-se em consideração o valor do imóvel pronto.

Mas que casos são estes?

São os casos em que o consumidor compra de uma construtora imóvel em construção para recebê-lo depois de pronto. E, nestes casos, fica evidente que o consumidor comprou um apartamento. Mesmo que não vá receber o imóvel agora e que o imóvel não esteja pronto, o ITBI deverá ser calculado sobre o valor do imóvel pronto.

Entretanto, em outros tantos casos, mesmo havendo projeto aprovado, não se trata de compra de unidade pronta, ou seja, quem vai construir é o comprador e não o vendedor.

Neste caso o imposto deve ser calculado sobre o valor da obra no estágio em que encontra, se já tiver iniciado ou, caso não o tenha, sobre o valor do lote. Não há que se falar, aqui, em compra de imóvel pronto, pois não é o vendedor quem vai construir e entregar a unidade ou o prédio todo. É o comprador.

A Prefeitura, por seu turno, infelizmente, vem adotando uma postura rígida e aplicando, nestes casos, injusta e ilegalmente, repita-se, a cobrança pelo valor total da obra.

Os contribuintes têm duas opções, sendo a primeira recorrer administrativamente, e segunda, caso tenha pressa na transferência do imóvel, efetuar o pagamento e, ato contínuo, fazer o recurso.

O que não pode é deixar para lá, em prejuízo próprio e em flagrante benefício do fisco municipal – indevido obviamente.

2 thoughts on “Recuperação de ITBI

  1. Olá professor,

    Extremamente útil este post, mas não seriam nulas as chances de recuperação do valor cobrado a mais? Quem faria o cálculo do imposto correto?
    Obrigado

    1. Caro Vinicius, boa tarde!

      Caso seja comprovado erro da Prefeitura na avaliação do imóvel, são grandes as chances de recuperação do valor pago.

      Na verdade, não temos que refazer cálculos, mas rever o valor de avaliação adotado pela municipalidade.

      Em casos de permuta de fração de terreno por construção de unidades, por exemplo, a Prefeitura tem cobrado da incorporadora imposto pelo valor do prédio como se estivesse pronto, o que está errado.

      E temos tido sucesso nos recursos administrativos.

      Obviamente, para que este sucesso seja alcançado, temos que analisar o contrato e os demais documentos que compõem a negociação.

      Caso tenha algum cliente nesta situação, favor nos encaminhar, pois não cobramos pela consulta ou pela análise da situação.

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